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地产短期结构性利好值得关注中期政策拐点已较好

时间:2020-11-20   浏览:0次

地产:短期结构性利好值得关注 中期政策拐点已落实 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点:

预期影响巨大。

降息为货币政策转折,预期作用巨大,短期实质影响不大,利好顺序为三四线城市,改善产品、持有型公司和高库存(高土地储备)。

全面利好房地产市场。

从经济学理论看,对开发公司来说,需求端——购房者利率减少,实际购买价4格降低,需求量提升;供给端——开发商未来资金成本降低,成本下降,毛利率升高。对于持有商办地产的公司来说,租金固定,要求回报率降低,物业价值提升。

降息显示经济情况差,调控政策放松确定性强。

降息选择时点上看,预示5月的经济增长慢于预期,通胀低于预期。

从静态上看,经济基本面对房地产市场为利空。但是,市场一直遵循“经济越差,地产放松预期越强,利好地产股,估计上涨的逻辑”。我们认为市场正在实现和验证这一逻辑。

大部分直接实质利好已经包含在地但在距离比赛开幕只有3个月的时候产板块股价之中地产股价格中是否已经包含了降息的预期。1、降息对于开发商的财务成本的降低微乎其微,但是说明未来开发商由于流动性差而破产的风险降低了。我们认为从前期地产股分类看,资金链较紧张的地产股票上涨幅度也较大,说明目前股价已经包含了破产风险降低的利好。2、地产股中已经包含了目前的成交量的回暖,但降息使得成交量回暖的可持续性和确定性增强。从销售上看,我们认为基本面较好的开发企业的销售将稳定。P/S估值水平和2011年年中的水平基本相当,整体上股价改善的可能性不大。 、我们认为从预期看,板块目前最大的挑战是利润率的下降,这点降息能够提供的提振作用不大。而对于成交量,我们认为目前已经是成交量较高的位置,降息的影响不大。而降息对于提振房价也需要有较长时间的传导时长。

产生的结构性机会——三四线城市机会和改善型需求机会。

降息的结构性影响。1、降息的影响对非限购城市的影响大于限购城市影响。从结构上看,降息对于三四线城市的成交量的推动作用大于一二线城市。因此,对于三四线城市开发商的利好大于一二线城市开发商。

从股价上看,三四线开发商前期涨幅优于一二线开发商。我们认为需要关注,三四线市场回暖预期弱的区域开发商,例如浙江省内的三四线城市可能弹性较大,推荐的标的有滨江地产。传统的三四线城市开发商——中南建设和金科股份形成支撑。2、在刚需、改善和投资产品市场中,我们认为降息对于改善产品影响的弹性最大,因为这部分人在选择购房中对于利率的考虑最多,而且由于基数大,降息的作用比刚需大。其次是刚需所受到的直接影响(商业贷款100万,贷款20年,等额本息,八五折,每月少还121元)之后,影响不大。投资需求还要观察降息对于民间实际融资利率的影响。我们认为这对于蓝筹地产——万保招金均有较大的利好,从公司看保利地产和金地集团的影响略大于招商地产和万科。此外,首开股份、福星股份、亿城股份等也将受益于降息对于改善需求产生的影响。

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